Vonovia: Mehr als 1 Milliarde Euro Heizkosten?

Aktionäre von Vonovia (WKN: A1ML7J) bereuen derzeit vielleicht ihre Entscheidung, nicht direkt in Immobilien investiert zu haben, denn dort spart man sich die täglichen Wertschwankungen. Das Unternehmen sieht sich derzeit erhöhten Risiken ausgesetzt. Wie teuer kann die Heizperiode für Aktionäre werden?

Vonovia mit Sitz in Bochum verwaltet und vermietet Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Durch die Übernahmen des Konkurrenten Deutsche Wohnen ist das Unternehmen zum größten Immobilienkonzern Europas avanciert mit über 550.000 Wohneinheiten. Der Börsenwert des DAX-Konzerns liegt derzeit bei 22 Milliarden €.

Steigende Zinsen eine Sorge...

Neben erhöhten Zinsen, die in den Folgejahren die „Funds from operations“ (FFO) belasten könnten, machen sich Aktionäre auch Sorgen, wie problematisch die ansteigenden Heizkosten werden könnten. Denn Vonovia streckt diese wie alle Vermieter vor und muss sie im Folgejahr von den Mietern eintreiben, falls sie die Vorauszahlungen übersteigen. Doch um wie viel geht es denn wirklich?

...Forderungen gegen Mieter kurzfristig signifikanter

Ich habe den Rechenschieber ausgepackt: Laut Investorenpräsentation verwaltet Vonovia 489.833 Wohnungen in Deutschland (ich habe die Einheiten der Deutsche Wohnen der Einfachheit halber „vollkonsolidiert“). Auf Basis der Unternehmensangaben errechne ich eine Durchschnittsgröße der Wohnungen von 68,14 m². Üblicherweise lässt sich eine vergleichbare Wohnung mit 300-700 € pro Jahr komfortabel beheizen.

Gehen wir aufs Ganze: Angenommen, die Heizkosten würden pro Heizperiode von etwa acht Monaten monatlich im Mittel je Wohnung um 300 € steigen (in etwa Faktor fünf), würden je Einheit 2.400 € Mehrkosten anfallen, die Vonovia vorstrecken und nachfolgend eintreiben muss. Auf das deutsche Gesamtportfolio ergibt sich damit eine Summe von 1,175 Milliarden €!

Risiko hoch, aber langfristig wenig bedeutend

Das ist für die Bochumer nicht wenig Geld, aber auch kein Beinbruch. Die erwarteten FFO im Rahmen der Mieteinnahmen für dieses Jahr liegen bei 2,0 bis 2,1 Milliarden €. Da der Konzern nach der Deutsche Wohnen-Übernahme viel investieren möchte, wird das Geld auch gebraucht – dennoch reden wir über eine Summe, die durchaus zu stemmen ist.

Meiner Meinung nach habe ich zudem sehr konservativ gerechnet und es ist nicht anzunehmen, dass die Mieter ihre Zahlungen gar nicht leisten werden. Da die Vonovia im Niedrigpreissegment unterwegs ist, ist zum Beispiel anzunehmen, dass ein überdurchschnittlich hoher Anteil der Wohnungen an Mieter vergeben ist, wo ohnehin der Staat die Miete überweist. Für den Rest ist im Härtefall mit Unterstützung durch den Bund zu rechnen.

Persönlich glaube ich nicht, dass mehr als 25% der oben genannten Summe als Verlust gebucht werden müssen. Ich rechne damit, dass die Bochumer ihren Mietern sozialverträgliche Möglichkeiten zum Abstottern anbieten werden.

Gewohnt wird immer

Wer sich mit Aktien von Wohnimmobilien beschäftigt, wird derzeit mit vielen Risiken konfrontiert: Steigende Zinsen, Probleme bei den Nebenkosten, Handwerkermangel und steigende Baukosten – um nur einige Themen zu nennen. Meiner Meinung nach hat Vonovia auf all diese Themen eine Antwort und die Aktie ist über Gebühr abgestraft worden.

Du wirst zu dieser Aktie oft den Rat hören, nicht ins „fallende Messer zu greifen“. Ich habe zuletzt zu Kursen um 28 € deutlich zugeschlagen und werde bei Schwäche weiter konsequent zukaufen. Vonovia verfügt über hervorragende Skaleneffekte, attraktive interne Reinvestitionsmöglichkeiten und Cash-Flows, die nur in absoluten Extremfällen ausfallen werden. Ich kaufe Immobilien gerne mit Abschlag von über 50% auf den NAV von etwa 63,55 € je Aktie (realistischerweise sollten wir hier 10-20% abziehen).

Persönlich finde ich das viel interessanter, als Immobilien auf dem Markt zu Top-Preisen zuzüglich 15% Transaktionskosten zu erwerben – und mich dann noch darum kümmern zu müssen. Im Live Chat-Kanal Dividenden & Zinsen bin ich am 05.07.2022 tiefer auf die Aktie eingegangen und bin der Meinung, dass die Risiken zwar da, aber auch zur Genüge eingepreist sind.

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