LEG Immobilien-Aktie: Zeit, um einzusteigen?

Die Aktie des Immobilienverwalters LEG Immobilien (WKN: LEG111) startet mit einem starken Kursanstieg von +2,25% in die neue Woche und steht aktuell bei 69 €. Seit Ende Mai befindet sie sich wieder im Erholungsmodus – der Kursgewinn während dieser Zeit beträgt knapp +43%. Ist das der Beginn der Trendwende?

Hohe Zinsen belasten weiterhin

Bei der LEG ist es grundsätzlich nicht anders als bei anderen Wohnungskonzernen. Als die Zinsen niedrig waren, wurden Wohnungen mit billigen Krediten fremdfinanziert. Der starke Anstieg der Kreditzinsen hat dieses Modell beendet, und die Konzerne leiden unter steigenden Finanzierungskosten.

Dieses Problem wird sich weiter verstärken, wenn die Refinanzierungen anstehen, dann schlagen die Zinserhöhungen voll durch. Um die hohen Schulden abzubauen, versuchen viele Immobilienunternehmen ihren Bestand durch Verkäufe zu verkleinern. Momentan ist es jedoch so, dass die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt vollkommen eingebrochen ist. Die LEG hat bereits 700 Wohneinheiten verkauft, insgesamt sind 5.000 Wohneinheiten zum Verkauf vorgesehen. Die Verkäufe können oftmals nur zum Buchwert erfolgen.

Unternehmenschef Lars von Lackum kommentiert den Verkaufsprozess so:

Wir sind im Augenblick mit Kräften bestrebt, Immobilien zu verkaufen. Das laufe deutlich zäher, als der Vorstand das erhofft habe. Er zeigte sich aber zuversichtlich, dass es bis zum Jahresende am Transaktionsmarkt noch einen deutlichen Zuwachs geben wird.

Operativ gut aufgestellt

Nach dem schwachen Ergebnis im ersten Quartal verlief die Geschäftsentwicklung im zweiten Quartal wieder besser. Insgesamt zeigt der am 10. August veröffentliche Halbjahresbericht operativ ein zufriedenstellendes Ergebnis.

Die maßgebende Ertragszahl des Konzerns ist das AFFO (Mittelzufluss aus operativer Tätigkeit abzüglich aktivierter Investitionen). In den ersten sechs Monaten ist das AFFO gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 50% auf 118,6 Millionen € gestiegen. Aufgrund einer Neubewertung des Immobilienbestandes erfolgte eine Sonderabschreibung von 7% auf den Immobilienwert per Ende 2022 von 20,2 Milliarden €. Somit fiel unterm Strich ein Nettoverlust von rund 1 Milliarde € an.

Die Nettokaltmieterlöse, welche überwiegend aus Mieterhöhungen resultieren, verbesserten sich um 4,6% auf 414,3 Millionen €. Die Leerstandsquote hat sich geringfügig auf 2,6% verringert, das ist ein guter Wert.

Für das gesamte Geschäftsjahr geht der Konzern von einem AFFO von 165 bis 180 Millionen € aus. Bei den Mieteinnahmen soll das Wachstum bei 3,8 bis 4% liegen.

Wie ist die Kursentwicklung zu bewerten?

Der aktuelle Kurs der LEG-Aktie bedeutet eine Halbierung seit dem Hoch Mitte 2021. Das Schlimmste ist meiner Meinung nach überstanden. Entscheidend ist das operative Ergebnis, das maßgebend zur Erbringung des Kapitaldienstes ist. Die Refinanzierung der im Januar 2024 fälligen Verbindlichkeiten ist laut Unternehmensangaben gesichert.

Der Notverkauf der vorgesehenen Wohneinheiten ist zwiespältig zu sehen. Einerseits erfolgt der Verkauf zu einem niedrigen Preis, andererseits fehlen dann die Mieteinnahmen. Sinnvoll ist wie im letzten Jahr geschehen die Dividende zu streichen. Insgesamt kommt es auf ein gutes Schuldenmanagement an.

Meiner Meinung nach ist der Kursanstieg kein nachhaltiger Aufwärtstrend, es dürfte immer wieder zu Kursrückgängen kommen. Ich rechne mit einer Seitwärtsbewegung in einer breiten Range von 55 bis 75 €. Bei den Einschätzungen der Analysten gibt es große Unterschiede. Goldmann erwartet fallende Kurse mit einem 12-Monats-Ziel von 54,80 €. Die UBS sieht Potenzial bis 85 €. Die meisten Experten liegen jedoch eher bei 70 €.

Mein Fazit: Für Anleger mit einem sehr langen Horizont ist das jetzige Kursniveau der LEG-Aktie günstig. Wer kurzfristig investiert und schnelle Kursgewinne erzielen will, sollte stärkere Kursrückgänge ausnutzen.