Deutsche Konsum Reit: Besteht hier noch Hoffnung?

Für Aktionäre ist der Kursabsturz das reinste Desaster. Managementfehler führten zu dem totalen Absturz der Deutschen Konsum Reit-Aktie (WKN: A14KRD). Allein in 2023 ist Kurs um rund zwei Drittel gefallen, aktuell verliert die Aktie -6% und steht er bei knapp 2,70 €. Hier haben die Marktteilnehmer jegliches Vertrauen verloren. Wie geht es weiter?

Periodenergebnis deutlich negativ ausgefallen

Die am 24. November veröffentlichten vorläufigen Jahreszahlen verdeutlichen die Misere des Unternehmens. Dabei sieht die Ertragslage im operativen Bereich gar nicht so schlecht aus. Die wichtigste Kennzahl hierfür ist FFO (Funds from Operations) – sie verschlechterte sich aufgrund gestiegener Zinskosten von 41,1 Millionen € im Vorjahr auf 36,4 Millionen €.

Knüppeldick kam es im nicht-operativen Bereich: Eine regelmäßig vorgenommene Neubewertung des Immobilienportfolios führte zu einer Abschreibung von 125 Millionen €. Das ist ein normaler Vorgang, die Neubewertung das Ergebnis von gestiegenen Zinsen. Bei dem Problem des nicht zurückgezahlten Darlehens an den Gesellschafter Obotritia Capital scheint sich eine Lösung abzuzeichnen, allerdings wurde vorsichtshalber eine Abschreibung von 55% auf 30 Millionen € vorgenommen. In diesem Artikel bin ich bereits darauf eingegangen.

Die dritte Baustelle ist die steuerliche Aberkennung des Reit-Status. Hier ist ein Rechtsverfahren anhängig, die Gesellschaft legte Revision gegen das Urteil der Finanzverwaltung ein. Um Vorsorge für die endgültige Aberkennung zu treffen, wurde eine Rückstellung von 72,5 Millionen € gebildet. Darin sind aller steuerlichen Aspekte enthalten.

All diese Maßnahmen führten zu einem Konzernverlust von rund 203 Millionen €. Bilanziell ergibt sich dadurch, dass das Eigenkapital von 514,3 Millionen € auf 306,6 Millionen € gesunken ist.

Bei den Mieterlösen lief es im Vorjahresvergleich gut. Die Mieteinnahmen verbesserten sich um 6,5% auf 79,2 Millionen €. Das Portfolio wurde um netto neun Immobilien erweitert.

Refinanzierung der Anleihen ungewiss

Im nächsten Geschäftsjahr werden Anleihen im Volumen von 100 Millionen € fällig. Diese zu refinanzieren, dürfte problematisch werden. Aufgrund der bestehenden Unsicherheiten dürfte eine Refinanzierung zu normalen Marktkonditionen problematisch werden. Banken und Anleihekäufer werden das erhöhte Risiko in die Verzinsung einpreisen. Über die gesamte Laufzeit führt dies zu erheblichen Mehrbelastungen und wird die Ertragslage negativ beeinflussen.

Was bedeutet das für die Aktie?

Der Kursabsturz ist im Hinblick auf die vorherrschende Unsicherheit gerechtfertigt. Für die Aktionäre bedeutete das ein hoher Buchverlust. Diesen Verlust durch einen Aktienverkauf zu realisieren, dürfte momentan wenig Sinn machen. In dem jetzigen Kursniveau sind alle negativen Aspekte berücksichtigt.

Sollte bei der Darlehensrückzahlung eine tragbare Lösung gefunden werden, ist eine Kurserholung wahrscheinlich. Die Belastung aus einer Abwertung ist einmalig und eine rein buchhalterische Belastung. Entscheidend ist die operative Ertragslage – und da sieht es zufriedenstellend aus.

Wenn die operative Ertragslage stabil bleibt, führt die Aberkennung des Reit-Status zu höheren Steuerzahlungen, diese sind jedoch verkraftbar. Aufgrund des hohen Verlustes ist eine Dividendenzahlung nicht vorgesehen.

Was für die derzeitigen Aktionäre insgesamt negativ ist, könnte für risikobewusste Neuanleger Chancen bieten. Wer daran glaubt, dass die bestehenden Probleme gelöst werden, kann eine gute Rendite bei steigenden Kursen einfahren. Das Unternehmen gibt den Buchwert pro Aktie mit 7,99 € an.

Mein Fazit: Für normale Investoren eignet sich die Aktie überhaupt nicht. Risikoorientierte Anleger können sich mit einer überschaubaren Position heranwagen.