Realty Income: Branchen-Report schürt Hoffnungen

Seit Mitte Februar pendelt die Realty-Income-Aktie wild auf und ab in einem Band zwischen 50 und 55 US$. In diesem Zeitraum wurden Zinssenkungshoffnungen mehrmals geschürt und wieder enttäuscht. Vor wenigen Tagen hat Cushman & Wakefield seinen viel beachteten Marko-Report für die Branche veröffentlicht. Aktionäre des REIT stimmt der Bericht hoffnungsfroh.

Branchen-Report: Gute Aussichten für Einzelhandelsimmobilien

„Die Kombination aus hohen Kreditkosten und anhaltender Inflation schafft einen komplexen und gemischten Ausblick für US-Immobilien, insbesondere im gewerblichen Bereich“, schreibt Rebecca Rockey, stellvertretende Chefvolkswirtin und globale Leiterin der Prognoseabteilung von Cushman & Wakefield (C&W), in die Einleitung der neuen Makrostudie des Analysehauses.

Dividendenjäger, die den US-REIT Realty Income im Depot liegen haben, werden bei diesen einführenden Worten zunächst schwer schlucken. Aber je mehr sie sich in den Bericht vertiefen, desto mehr wird sich die Stimmung aufhellen.

Denn in den folgenden Abschnitten des Papiers gehen Rockey und ihr Co-Autor James Bohnaker auf die einzelnen Bereiche des gewerblichen Immobilienmarktes ein und zeichnen dabei für den Einzelhandel das mit Abstand optimistischste Bild.

Demnach bleibt die Immobilien-Nachfrage in diesem Sektor sehr stark, was teilweise auf eine robuste Pipeline von Neueröffnungen durch große Einzelhändler zurückzuführen sei. Es gibt in den USA den Angaben nach etwa 850 mehr geplante Neueröffnungen als Schließungen in diesem Jahr.

Das begrenzte Angebot an neuen Flächen trägt ebenfalls zur Stabilität bei: Die Leerstandsquote liegt mit 5,4% auf einem 40-Jahres-Tief. Realty selbst liegt dabei sogar weit über dem Durchschnitt wert, denn bei dem REIT stehen laut Q1-Bericht derzeit nur 1,4% der Immobilien leer.

Durchwachsene Zeiten für Büro- und Industrie-Immobilien

Ein Wert, von dem manch anderer REIT nur träumen kann. Auf den Markt für industrielle Immobilien sehen die C&W-Experten etwa deutlich schwerere Zeiten zukommen. Obwohl der E-Commerce weiterhin wächst, könnte der Nachfrageausblick für 2024 und die erste Hälfte von 2025 durch die bereits vorgezogenen Bautätigkeiten während der Pandemie belastet werden, heißt es demnach.

Büros-REITs wie Cousins Properties und Kilroy Realty haben hingegen unterschiedliche Bewertungen basierend auf ihrem jeweiligen Marktstatus. Insgesamt lässt sich Rockey und Bohnaker zufolge jedoch sagen, dass die Belegungsraten in Bürogebäuden unter dem post-pandemischen Home-Office-Trend gelitten haben und die Tendenz negativ bleibt. Die erwartete negative Nettoabsorption bei Büroflächen beträgt für 2024 etwa -5.853.000 Quadratmeter und für 2025 etwa -650.000 Quadratmeter.

Realty mit soliden Zahlen

Der Makro-Ausblick von M&W deutet an, dass man mit dem Einzelhandelsspezialisten Realty Income derzeit auf den richtigen REIT setzt, aber auch fundamental zeigt sich der Konzern ohnehin solide wie eh und je:

Im ersten Quartal verzeichnete man gegenüber dem Vorjahr einen Umsatzanstieg von 33,5%. Das adjusted FFO, die wesentliche Ertragskennzahl in der Branche, stieg im gleichen Zeitraum um 5,1%.

Zum 31. März 2024 verfügte Realty Income über fast 4 Milliarden US$ an Liquidität, was die bevorstehenden Belastungen leicht decken kann.

Kleiner Kaufrausch

So hat das Unternehmen für Zukäufe neue Schulden aufgenommen – zu verhältnismäßig attraktiven Konditionen: 450 Millionen US$ an ungesicherten Anleihen mit 4,75% Fälligkeit im Februar 2029 und 800 Millionen US$ an ungesicherten Anleihen mit 5,125% Fälligkeit im Februar 2034.

Realty Income hat im ersten Quartal 2024 Akquisitionsmöglichkeiten im Wert von 9,3 Milliarden US$ untersucht und 598 Millionen US$ an Deals abgeschlossen, abgesehen vom Spirit Realty Capital Deal.

Das Unternehmen will insbesondere in Europa vermehrt investieren, da es dort attraktive Investitionsmöglichkeiten sieht mit einer durchschnittlichen Rendite von 8,2%.

Nicht ohne Risiken

So ein Kaufrausch ist aus Aktionärssicht ein zweischneidiges Schwert: Einerseits wird das Portfolio und das Wachstumspotenzial des Unternehmens gestärkt. Andererseits entstehen jedoch auch Unsicherheiten für Shareholder-Renditen. Die erhöhten Schulden und die erhöhte Anzahl an Aktien sind eine Herausforderung für das Gleichgewicht der Bilanz und die Flexibilität der Kapitalallokation, einschließlich des Dividendenwachstums.

Die Integration dieser Übernahmen wird voraussichtlich auch zu kurzfristigen Störungen und höheren Betriebskosten in den folgenden Jahren führen.

Zu den Risiken reihen sich ungünstige Währungsumrechnungen aufgrund der Expansion in Europa, regulatorische Herausforderungen in neuen Märkten, potenzielle Herabstufungen des Kreditratings und Naturkatastrophen an Standorten, an denen Realty Income Immobilien besitzt.

Gehört in jedes Dividenden-Depot

Realty Income hat eine 30-jährige Geschichte des Dividendenwachstums und wird voraussichtlich weiterhin jährlich um etwa 4% wachsen.

Mit den Akquisitionen geht der REIT aus meiner Sicht ein kalkuliertes Risiko und schafft die Voraussetzung, um seine Shareholder auch in den kommenden 30 Jahren glücklich zu machen.

Die soliden Fundamentaldaten und die attraktiven Wachstumschancen machen den US-Titel zu einer wertvollen Ergänzung für jedes Dividenden-Depot.