Alstria Office: Hat die Aktie genug gelitten?

Wie bei vielen Immobiliengesellschaften verlief auch die Kursentwicklung der Aktie von Alstria Office (WKN: A0LD2U) zuletzt enttäuschend. Anfang 2022 notierte sie noch bei knapp 19,50 €. Davon ist nur noch rund ein Viertel übrig. Wie geht es aus Anlegersicht nun weiter?

Portfolio sehr hochwertig

Bei der Bewertung von Immobiliengesellschaften kommt es sehr auf die Art der Immobilien an. Alstria hat sich auf hochwertige Bürogebäude spezialisiert und achtet darauf, dass diese in Ballungsgebieten mit einer hohen Nachfrage nach Bürofläche liegen. Solche Städte sind beispielsweise Frankfurt, München oder Stuttgart.

Insgesamt bestand das Portfolio per 30. Juni aus 106 Gebäuden mit einer Mietfläche von 1,387 Millionen Quadratmetern. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurden 2 Immobilien im Gesamtwert von knapp 30 Millionen € verkauft, wobei ein Buchgewinn von 840.000 € anfiel. Die Leerstandsquote liegt unverändert bei 7,1%.

Der Wert aller Immobilien wurde von dem Hamburger Unternehmen mit 4,7 Milliarden € angegeben. Abzüglich der Verbindlichkeiten von rund 2,4 Milliarden € ergibt sich ein Nettovermögen von 2,3 Milliarden €.

Sonderfaktoren belasten

Immobiliengesellschaften bewerten ihren Bestand regelmäßig, hierbei kann es zu gravierenden Differenzen im Zeitverlauf kommen. Bei der Neubewertung im ersten Halbjahr ergab sich ein Bewertungsverlust von rund 35,5 Millionen €.

Eine weitere Belastung entstand aus den Finanzierungskosten, die aufgrund höherer Zinskosten und Verschuldung auf rund 20,6 Millionen € angestiegen sind. Im Vorjahreszeitraum lagen sie noch bei 11,9 Millionen €.

Die Ertragslage ist aufgrund der erhöhten Kosten stark beeinflusst: Das operative Ergebnis (Found of Operation FFO) ist von 59,5 Millionen € auf 47,9 Millionen € zurückgegangen.

Die Sonderabschreibung wirkte sich negativ beim Konzernergebnis aus, das von 47,3 Millionen € auf 9,2 Millionen € sank. Das Ergebnis pro Aktie (EPS) reduzierte sich von 0,27 auf 0,05 €.

Die Umsatzsituation ist nahezu unverändert. Der Konzernumsatz verbesserte sich leicht um 1,4% auf 92,8 Millionen €. Diese Steigerung basiert überwiegend auf indexbasierten Mietverträgen sowie neuen Mietverträgen.

Insgesamt ist der am 7. August veröffentlichte Halbjahresbericht erwartungsgemäß ausgefallen, mit höheren Finanzierungskosten war zu rechnen. Der Bewertungsverlust führt zu keinen zahlungswirksamen Auszahlungen, der Bestand verfügbarer finanzieller Mittel ist mit rund 307 Millionen € weiterhin sehr gut.

Für das laufende Geschäftsjahr plant das Alstria-Management mit einem Konzernumsatz von 190 Millionen € sowie einem FFO von 79 Millionen €.

Wie sind die Zukunftsaussichten der Aktie?

In dem bisherigen Rückgang der Alstria-Aktie sind die meisten der negativen Faktoren eingepreist. Was für die zukünftige Ertragslage des REITs entscheidend ist, ist die weitere Zinsentwicklung.

Der Büromarkt dürfte sich stabil weiterentwickeln. Durch verstärktes Homeoffice lassen sich deutliche Mieterhöhungen kaum durchsetzen. Dies zeigt auch die Jahresprognose.

Meiner Meinung nach kommt der Abwärtstrend des Alstria-Titels seinem Ende entgegen und dürfte in eine Seitwärtsbewegung übergehen. Momentan eignet sich die Aktie für Anleger eher nicht, erst sollte eine stabile Bodenbildung eintreten.