Aroundtown-Aktie: Werden die Zinsen zur Belastung?

Immobilienkonzerne galten bis vor kurzen noch als eine sichere Geldanlage. Die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbefläche war hoch. Zudem waren die Zinsen so niedrig, dass die Gesellschaften hohe Kredite für die vermieteten Immobilien aufnahmen. Eine dieser Gesellschaften ist Aroundtown. Doch die goldenen Zeiten sind vorbei, das zeigt die Entwicklung der Aroundtown-Aktie (WKN: A2DW8Z).

Aroundtown SA hat sich auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Die Objekte befinden sich überwiegend in Deutschland und Holland. Der Fokus dabei liegt auf Objekten, die eine gute Wertentwicklung versprechen. Neben den Gewerbeimmobilien investiert der Konzern über seine Tochterfirma Grand City Properties (GCP) auch in Wohnobjekte. Sitz des Unternehmens ist Luxemburg.

Die Aroundtown-Aktie ist seit Jahresbeginn regelrecht abgestürzt. Von dem damaligen Kurs von rund 5,50 € ist sie um -58% auf aktuell 2,26 € eingebrochen. Dank der Erholung in den letzten Wochen konnte der Verlust etwas gemildert werden.

Geschäftsentwicklung stabilisiert sich

Die Geschäftszahlen zeigen, dass dank der sich entspannenden Situation nach der Pandemie die Mieteinnahmen um ein Fünftel auf 917 Millionen € gesteigert werden konnten. Hierfür verantwortlich war die Konsolidierung der Tochter GCP. Im Gegensatz zu der Muttergesellschaft betreibt diese überwiegend die Vermietung von Wohngebäuden.

Auch beim Betriebsgewinn ging es wieder aufwärts. Die maßgebende Kennzahl hierfür ist die Funds from Operations (FFO 1). Diese stieg um 3% auf rund 275 Millionen €, das entspricht einem Anteil pro Aktie (EPS) von 0,25 €. Ein wesentlicher Grund war, dass die Belastungen aus den Mietstundungen weggefallen sind.

Diese reduzierten sich von 100 Millionen € auf aktuell 60 Millionen €. Das ist zwar noch immer ein hoher Betrag, die Tendenz zeigt aber klar nach unten. Mietstundungen waren notwendig, um die Hotelbetreiber vor der Insolvenz zu schützen.

Jahresprognose bestätigt

Das Unternehmen strebt auf Jahresbasis einen operativen Gewinn von 350 bis 375 Millionen € an. Sollte dies erreicht werden, schlägt das Management eine Dividende von 0,23 bis 0,25 € je Aktie vor. Das würde einer Dividendenrendite von rund 10% entsprechen.

Umstrukturierung der Bilanz angestrebt

Das Unternehmen will die Bilanz stärken. Hierzu sind Immobilienverkäufe von 1,1 Milliarden € vorgesehen. Der Erlös soll überwiegend zur Schuldentilgung verwendet werden.

Außerdem sollen für rund 200 Millionen € eigene Aktien zurückgekauft werden, somit lässt das Unternehmen die Aktionäre an den Erlösen teilhaben.

Problem der hohen Schulden steigt

Wie fast alle Immobilienkonzerne wurde das Wachstum der vergangenen Jahre über Kredite finanziert. Die Zinsen hierfür waren sehr niedrig und die Mieteinnahmen übertrafen diese bei weitem. Zudem stiegen die Immobilienpreise, was die Immobilienwerte in der Bilanz erhöhte. Somit herrschte dort eine gute Bilanzstruktur.

Durch den Verkauf einzelner Immobilien wurden zudem hohe Verkaufserlöse erzielt. Diese wurden in neue Immobilien investiert oder als Ausschüttungen oder Aktienrückkäufe an Aktionäre weitergegeben.

Der Konzern hat Schulden in Höhe von rund 25 Milliarden €. Die Zinslast daraus birgt große Risiken, denn eine Zinserhöhung um 1% bedeutet Mehrzinsen von 250 Millionen €.

Zinsrisiko steigt

Die Zeiten des billigen Geldes sind vorbei, zukünftig werden die Kreditzinsen wohl weiter steigen. Sollte es dem Unternehmen nicht gelingen, diese Mehrkosten über Mieterhöhungen abzufangen, geht dies zulasten des Ergebnisses.

Mieterhöhungen im Hotelbereich durchzusetzen, wird schwierig. Viele Hotels leiden noch immer unter den Corona-Einschränkungen. Zudem stellen steigende Kosten für viele Hotels ein erhebliches Problem dar.

Die Analysten sind hinsichtlich der Kursentwicklung unterschiedlicher Meinung. Die Baader Bank ist mit einem Zielkurs von 4,80 € zuversichtlich. UBS sieht das ganz anders, deren fairer Wert liegt bei 2 €, somit wäre die Aktie überbewertet.

Aktie aktuell besser meiden

Meiner Meinung nach werden die steigenden Zinsen gravierende Auswirkungen auf die zukünftigen Ergebnisse haben. Zudem drohen bei Gewerbeimmobilien erhebliche Risiken, was deren Bewertungen betrifft.

Es besteht die Gefahr einer Immobilienkrise. Die Banken bilden derzeit hohe Rückstellungen für Kreditausfälle im Immobilienbereich.

Anleger sollten daher die Aktie meiden, das Risiko ist zu hoch.

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