LEG Immobilien-Aktie: Das könnte jetzt ratsam sein

Die Aktie des Immobilienkonzerns LEG Immobilien (WKN: LEG111) befindet sich weiter im Aufwärtstrend und steht am Dienstag bei 87,90 €. Seit dem Tief im Mai letzten Jahres bei rund 50 € konnte ein Großteil des Kurseinbruchs der vergangenen Jahre damit wieder aufgeholt werden. Insgesamt steht das Papier wieder auf dem Niveau von August 2022. Lohnt sich jetzt noch ein Einstieg?

Stabilität verbessert

Nachdem die Kreditzinsen drastisch gestiegen waren, kamen viele Immobilienunternehmen in finanzielle Engpässe. Deren Geschäftsmodell basierte darauf, dass die Immobilien weitestgehend über Kredite finanziert wurden. Die Folge der Zinssteigerungen waren einerseits steigende Zinsaufwendungen. Darüber hinaus mussten die Immobilien abgewertet werden. Die führte zu massiven Nettoverlusten in den Bilanzen. Hierunter litt auch die LEG.

Um diese Situation zu entschärfen, verkaufte die LEG zahlreiche Immobilien, teilweise unter Buchwert. Mittlerweile ist das Zinsniveau wieder leicht gesunken und die Marktlage auf dem Immobilienmarkt ist wieder stabiler geworden. Die letzten Verkäufe erfolgen über den Buchwerten.

Im ersten Halbjahr wurden 2.900 Wohneinheiten verkauft, insgesamt sollen im laufenden Geschäftsjahr 5.000 Wohneinheiten verkauft werden.

Insgesamt ist es dem Immobilienunternehmen bisher gut gelungen, die Krise gut zu bewältigen und ausreichende Liquidität anzuhäufen. Die Verkaufserlöse wurden teilweise zur Schuldenreduzierung verwendet. Die Verbindlichkeiten sind mit 9,3 Milliarden € immer noch sehr hoch.

Verluste drastisch reduziert

Nachdem das erste Quartal solide ausgefallen war, setzte sich dieser Trend auch im zweiten Quartal fort. Dementsprechend fiel der am 9. August veröffentlichte Halbjahresbericht aus. Die Nettomieterträge verbesserten sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,3% auf 427,9 Millionen €. Die wichtigste Steuerungskennzahl beim Ertrag, das AFFO, reduzierte sich jedoch um 7,5% auf 109 Millionen €. Dieser Rückgang basiert auf leichten Erhöhungen in verschiedenen Kostengruppen und sollte nicht überbewertet werden.

Viel wichtiger ist, dass der Nettoverlust sich von rund 1 Milliarde € auf 85,5 Millionen € drastisch verringerte. Im Gegensatz zum Vorjahr waren hohe Abschreibungen auf den Immobilienbestand nicht mehr erforderlich.

Ertragsprognose erhöht

Der Konzern geht von einer weiteren Stabilisierung im zweiten Halbjahr aus, ebenfalls werden viele Mieterhöhungen in der zweiten Jahreshälfte vorgenommen. Die Bandbreite des operativen AFFO wurde jeweils um 10 Millionen € auf 190 bis 210 Millionen € erhöht.

Korrektur abwarten

Wie die meisten Aktien von Immobiliengesellschaften legte auch die Aktie der LEG eine deutliche Performance hin. Seit dem Tief im Mai letzten Jahres verbesserte sich der Kurs um +75%. Die Kurserholung ist wirtschaftlich berechtigt.

Allerdings ist mittlerweile ein Niveau erreicht, bei dem weitere Kurssteigerungen schwer zu rechtfertigen sind. Aus meiner Sicht ist die Aktie derzeit weitestgehend fair bewertet. Eine Korrektur würde den Druck aus der Aktie nehmen und wieder aussichtsreiche Neuinvestitionen rechtfertigen. Die Dividendenzahlung soll für das Geschäftsjahr 2024 wieder aufgenommen werden.

Die Deutsche Bank mit ihrem Zielkurs von 90 € sieht das ähnlich. Die Einschätzung von JP Morgan mit 100 € basiert auf weiter sinkenden Zinsen. Warburg Research mit 79,60 € und Goldman Sachs mit 79,40 € halten die Aktie für überbewertet.

Mein Fazit: Anleger sollten vorerst abwarten. Aktionäre, die hohe Gewinne erzielten, sollten über eine Realisierung oder eine Teilrealisierung nachdenken. Daran ist noch niemand verarmt.