TAG Immobilien-Aktie: Was jetzt noch kommen kann

Die TAG Immobilien-Aktie (WKN: 830350) gehört zu den größten Verlierern des Jahres im MDAX. Seit Jahresbeginn hat sie rund drei Viertel ihres Anfangswertes von 23,50 € verloren, aktuell notiert sie bei rund 5,90 €. Womit müssen die Anleger jetzt noch rechnen?

Die TAG Immobilien AG, kurz TAG, mit Sitz in Hamburg ist ein bedeutendes Unternehmen für Wohn- und Gewerbe-Immobilien. Der Schwerpunkt der rund 88.000 Wohnungen liegt rund um Hamburg sowie in Ostdeutschland. Im Fokus stehen die Entwicklung und Bewirtschaftung der Immobilien sowie die Wertsteigerung des Portfolios durch aktives Asset Management. Momentan weist die Gesellschaft eine Marktkapitalisierung von 1 Milliarde € aus.

Die Crux der schuldenfinanzierten Immobilien

In Zeiten niedriger Kreditzinsen sind viele Immobilienkonzerne dazu übergegangen, ihre Immobilien über Kredite voll zu finanzieren. Die Zinsen wurden aus den Mieteinnahmen finanziert und die Tilgung sollte über den späteren Verkauf erfolgen. Immobilien haben in der Vergangenheit eine hohe Wertsteigerung erfahren. Somit hat das Geschäftsmodell bisher gut funktioniert.

Seit Mitte des Jahres sind die Zinsen deutlich gestiegen und mit weiteren Zinssteigerungen ist zu rechnen. Das bedeutet für die Zukunft höhere Zinsbelastungen, insbesondere bei anstehenden Refinanzierungen.

Die TAG weist in ihrer letzten Bilanz einen Schuldenbetrag von rund 2,9 Milliarden € aus, der Immobilienbestand wird mit 6,5 Milliarden bilanziert.

Geschäftsentwicklung solide

Dank gestiegener Mieteinnahmen sowie einer weiteren Verringerung der Leerstandsquote konnten zufriedenstellende Geschäftszahlen vermeldet werden. Die für die Immobilienbranche wichtige Kennzahl FFO1 (Funds From Operation – operatives Ertragskraft) konnte im dritten Quartal um 7% auf 49,1 Millionen € gesteigert werden. In den ersten neun Monaten stieg sie um 6% auf insgesamt 145,3 Millionen €.

Das Konzernergebnis in den ersten neun Monaten sank um -8% auf 335 Millionen €. Die Immobilienbewertung verschlechterte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Jahresprognose bestätigt, für 2023 Rückgang beim Ertrag

Für das laufende Jahr wurde der erwartete Wert bestätigt, das FFO1 soll demnach zwischen 188 und 192 Millionen € liegen. Für 2023 erwartet man jedoch einen Gewinnrückgang. Ebenfalls rechnet man mit einem höheren Zinsaufwand von 10 Millionen €.

Dividende gestrichen

Zur Stärkung der Finanzierungsbasis schlägt das Management die Streichung der Jahresdividende vor. Der Betrag soll stattdessen zur Tilgung einer Brückenfinanzierung aus der Übernahme von ROBYG verwendet werden.

Barclays begrüßt diese geplante Streichung zugunsten der Finanzierungskraft, es sei ein guter Schritt in die richtige Richtung.

Geschäft in Polen ausgebaut

Das jüngste Segment ist das Immobiliengeschäft in Polen. Über die beiden Tochtergesellschaften Vantage Development und ROBYG erfolgt der dortige Aufbau. Von den geplanten 37.000 Wohnungen sind 15.000 für den Verkauf vorgesehen, der Rest bleibt im Bestand und wird vermietet.

Kapitalerhöhung und Refinanzierung auslaufender Finanzierungen

Zur Stärkung der Kapitalbasis wurde im Juli eine Kapitalerhöhung durchgeführt, der Erlös betrug insgesamt 202 Millionen €. Dieser Betrag wurde ebenfalls zur Tilgung der Brückenfinanzierung verwendet.

Bei den für 2023 fälligen Finanzierungen ist man mit der Refinanzierung schon weit fortgeschritten. Die restlichen offenen Refinanzierungen werden zügig angegangen.

Analysten uneins

Die Analysten sind geteilter Meinung, was von der Aktie zu erwarten ist. Während Warburg mit einem Zielkurs von 14,20 € sehr optimistisch ist, hat die Deutsche Bank ihr Ziel auf 5,50 € gesenkt.

Der mittlere Zielkurs aller Analysten liegt bei 11,75 €, das würde fast einer Verdoppelung entsprechen.

Stabiler Immobilienmarkt

Wohnimmobilien sind immer noch sehr knapp und lassen sich schnell vermieten. Die Mieteinnahmen dürften somit stabil bleiben. Etwas unsicherer wird die Bewertung des Immobilienbestandes. Die Zeiten exzessiver Wertsteigerungen dürfte vorbei sein.

In den nächsten Jahren werden die Zinsbelastungen aus den Schulden deutlich steigen, was sich negativ auf die Ertragslage auswirkt. Die Streichung der Dividenden könnte auch für die kommenden Jahre erfolgen.

Die Aktie ist dermaßen ausgebombt, dass es fast nicht mehr schlimmer kommen kann. Die Marktkapitalisierung ist in Bezug auf das Netto-Immobilienvermögen sehr niedrig. Aus meiner Sicht bietet das Papier für langfristige und risikobereite Anleger gute Chancen für Kurssteigerungen.

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