Vonovia +6,5%: Das spricht für ein starkes Börsenjahr

Die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) schießt am Mittwoch um +6,5% auf 26,85 € hoch, nachdem der größte Vermieter Europas ein positives Analystenkommentar erhalten hat. Der Marktexperte nennt drei Gründe dafür, warum der Immobilien-Titel im neuen Jahr stark performen wird. Er vergisst dabei jedoch, den allerwichtigsten Hebel der Bochumer zu nennen.

Vonovia mit Sitz in Bochum verwaltet und vermietet Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Durch die Übernahmen des Konkurrenten Deutsche Wohnen ist das Unternehmen zum größten Immobilienkonzern Europas avanciert mit über 550.000 Wohneinheiten. Der Börsenwert des DAX-Konzerns liegt derzeit bei 20 Milliarden €.

RBC sieht mehr Kurspotenzial 2023

Die Vonovia-Aktie ist am Mittwoch um +6,5% auf 26,85 € hochgeschossen, nachdem das Unternehmen tags zuvor ein positives Analystenkommentar erhalten hatte. So hat die kanadische Bank RBC ihr Kursziel für den Vermieter von 35 auf 37 € angehoben und bleibt bei ihrer Kauf-Einstufung.

Für eine bessere Kursentwicklung von europäischen Immobilienaktien sprechen laut RBC-Analyst Julian Livingston-Booth vor allem drei Faktoren: die unterdurchschnittliche Performance im Vorjahr, ein stärkerer Fokus auf die Stabilität der Mieteinnahmen und eine positivere Einschätzung der Kostendynamik.

Aktie weit unter dem inneren Wert gehandelt

Ich stimme der Analyse von Livingston-Booth grundsätzlich zu und sehe darüber hinaus weitere mögliche Wege zu einer kräftigen Erholung des Aktienkurses: Etwa die Veräußerung von einer großen Anzahl an Immobilien über dem Buchwert sowie wieder sinkende Zinssätze.

Vonovia wird an der Börse derzeit mit dem 0,35-fachen Nettoinventarwert (NAV) gehandelt, was einen Rückgang des deutschen Immobilienmarkts in den vergangenen Monaten um knapp ein Drittel widerspiegelt. Die Immobilienpreise im Land sind jedoch wenn überhaupt nur marginal zurückgegangen.

Explodierende Baukosten und höhere Zinssätze haben das Angebot an Neubau- und Modernisierungsobjekten zuletzt stark eingeschränkt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in städtischen Gebieten ist jedoch außerordentlich hoch geblieben.

Hochzinsumfeld zwingt Vonovia zum Umdenken

Aufgrund der gestiegenen Kapitalkosten musste Vonovia seine Strategie ändern und seine Investitionen in die Modernisierung und den Erwerb neuer Wohneinheiten deutlich reduzieren.

Oberste Priorität hat nun das Management von 4 Milliarden € an Schulden, die in den kommenden Jahren fällig werden. Die Bochumer wollen Mehrbelastungen aus einer Neuverschuldung vermeiden. Daher dürfte das Ziel sein, so wenig Schulden wie möglich zu verlängern.

Um einen Teil des Schuldenbergs abzubauen, hat die Gesellschaft nun Immobilien im Wert von 13 Milliarden € zum Verkauf vorgesehen. Die Einnahmen dürften im Rahmen einer dynamischen Kapitalallokation ebenfalls dafür verwendet werden, eigene Aktien zu einem Preis zu kaufen, der deutlich unter dem inneren Wert liegt.

Die attraktivste Option

Der Verkauf von Immobilien lief bei Vonovia zuletzt schlechter als geplant und derzeit gibt es keine Anhaltspunkte auf erhöhte Aktivität auf diesem Gebiet. Die einzig nennenswerte Handel, der derzeit im Gange ist, ist der Verkauf von rund 3.000 Einheiten an die Stadt Dresden, der einen Erlös von 300 bis 350 Millionen € erzielen dürfte.

Sollte der Vermieter jedoch bald eine größere Veräußerung ankündigen – zum Beispiel in Form eines Joint Ventures mit einem Pensionsfonds – wird der Aktienkurs voraussichtlich in die Höhe schießen.

Die JV-Option ist aus mehreren Gründen besonders attraktiv: Erstens ist sie steuereffizient, da die zugrunde liegende Immobilie nicht veräußert wird. Zweitens bleibt Vonovia der Vermögensverwalter und sollte einen risikofreien Einkommensstrom in Form einer Verwaltungsgebühr generieren. Und schließlich bietet es eine Quasi-Eigenkapitalquelle für den Kauf anderer notleidender Vermögenswerte.

Eine der besten Dividendenrenditen im DAX

Meiner Ansicht nach weist die Vonovia-Aktie derzeit ein positives Chance-Risiko-Verhältnis auf. So gibt es, wie ich beschrieben habe, eine Vielzahl von Möglichkeiten für einen erheblichen Kursanstieg der Aktie im laufenden Jahr. Selbst in einer tiefen Rezession dürfte der Immobilien-Titel besser abschneiden als der Markt, da in einem solchen Szenario mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist.

In der Zwischenzeit wird den Aktionären das Warten auf Kursrenditen mit einer Dividendenrendite von 8% versüßt.

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