Vonovia-Aktie: 3 Faktoren, die den Kurs beflügeln könnten

Die Vonovia-Aktie zeigt sich in den letzten Handelstagen volatil und steht erneut im Fokus der Anleger. Ein wichtiger Grund dafür ist die aktuelle Entwicklung im Pflegebereich des Unternehmens. Der DAX-Konzern ist offenbar kurz vor einem wichtigen Verkaufs-Coup. 2 weitere Schlüsselfaktoren sprechen zudem für eine deutliche Margen- und Kurssteigerung.

Verkauf in mehreren Tranchen geplant

Wie das "Handelsblatt" am Montagmorgen berichtet, steht Vonovia kurz vor dem Abschluss einer Verkaufsvereinbarung für die bei der Tochter Deutsche Wohnen angesiedelten Pflegeeinrichtungen. Den Angaben zufolge soll die Sparte in mehreren Tranchen veräußert werden, nachdem ein geplanter Blockverkauf an Finanzierungsproblemen gescheitert ist. Bereits im April hatte Vonovia angekündigt, die Pflegesparte in einzelnen Paketen zu verkaufen, um die finanziellen Belastungen zu reduzieren.

Im Zuge der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen vermeldete das Unternehmen, dass bereits sechs Objekte erfolgreich veräußert wurden. Vonovia rechnet damit, den gesamten Verkauf bis zum Jahresende 2024 abschließen zu können.

Stärkung der Bilanz und Fokussierung aufs Kerngeschäft

Der geplante Verkauf der Pflegesparte könnte für Vonovia eine wichtige Entlastung bedeuten. Mit einer Verschuldung von rund 42,9 Milliarden € und einem durchschnittlichen Fremdkapitalzins von 1,8% steht der Konzern unter Druck, seine Bilanz zu stärken. Die Einnahmen aus dem Verkauf könnten hier einen wertvollen Beitrag leisten und den Fokus wieder stärker auf das Hauptgeschäft – den Wohnimmobilienmarkt – richten.

In diesem Sektor ist das Potenzial für künftige Mehreinnahmen durch Mietsteigerungen schließlich beträchtlich. Derzeit liegen die Mieteinnahmen von Vonovia in Berlin etwa rund 94% unter dem Marktwert, in Deutschland insgesamt sind es etwa 53%. Der Konzern hat angekündigt, die Mieteinnahmen in den nächsten 15 Jahren um jährlich 4% zu steigern, was aufgrund der regulatorischen Rahmenbedingungen als sehr realistisch einzuschätzen ist.

Zinsentwicklung als Schlüsselfaktor

Neben dem Verkauf der Pflegesparte und dem Mietsteigerungspotenzial spielt für Vonovia die Zinsentwicklung freilich weiterhin eine zentrale Rolle.

In einem potenziellen Rezessionsszenario, das zunehmend an den Märkten eingepreist wird, könnten sinkende Zinsen die Refinanzierungskosten des Unternehmens senken und somit den Druck auf die Bilanz weiter mindern. Bereits jetzt liegt der Refinanzierungszins bei rund 3,5% bis 4%, was über dem aktuellen Durchschnittszins des Konzerns liegt. Eine Reduktion könnte die Margen deutlich entlasten.

Das Unternehmen arbeitet zudem an einer Umstellung auf ein kapitalleichtes Geschäftsmodell, das langfristig weiteres Wachstum ermöglichen könnte, ohne die Verschuldung weiter zu erhöhen. Diese strategische Neuausrichtung könnte in Zukunft die Bewertung der Aktie deutlich steigern.

Kaufchance in einem volatilen Markt

Vor dem Hintergrund der erwähnten Entwicklungen sehe ich die Vonovia-Aktie derzeit als klare Kaufgelegenheit. Die solide Position im Wohnimmobilienmarkt, das Potenzial für langfristige Mietsteigerungen und die Möglichkeit, von sinkenden Zinsen zu profitieren, machen den DAX-Titel zu einem attraktiven Investment, besonders in einem unsicheren makroökonomischen Umfeld.

Mit einem aktuellen Kurs, der sich seit April erholt, aber weiterhin weit unter dem inneren Wert der Aktie liegt (das Verhältnis von Kurs zu Nettoinventarwert beträgt nur etwa 0,65), bietet sich hier eine seltene Gelegenheit, einen unterbewertete DAX-Titel zu erwerben. Anleger mit einem langen Anlagehorizont und einem Fokus auf defensive, wertorientierte Titel sollten diese Chance nutzen, bevor der Markt das volle Potenzial erkennt.