Vonovia-Aktie: Darum ist das Ziel 40 €

Die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) klettert am Freitag zaghaft um +1% hoch, nachdem der Immobilienkonzern neue Bestandsverkäufe angekündigt hat. Noch sind die Investoren zurückhaltend. Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt wird früher oder später jedoch dafür sorgen, dass sich der Kurs des DAX-Titels wieder seinem Nettoinventarwert annähert.

Dresden kauft Bestand für 88 Millionen €

Bei den zuletzt schleppend vorangehenden Verhandlungen zu Bestandsverkäufen hat Vonovia am Freitag einen Durchbruch gemeldet. So veräußert der Konzern ein Portfolio für knapp 88 Millionen € an die Stadt Dresden. Übertragen werden demnach über 1.200 Wohnungen sowie 12 Hektar an unbebauten Grundstücken, darunter Entwicklungsflächen, auf denen bis zu 1.800 neue Wohnungen entstehen können.

Die Assets gehen damit in die Obhut der städtischen Wohnungsgesellschaft WiD Wohnen in Dresden. Der Kaufpreis entspricht den Angaben nach dem Buchwert der Immobilien zum 30. Juni 2023. Der Stadtrat muss dem Kaufvertrag noch zustimmen, damit der endgültige Vollzug gemeldet werden kann.

Hohe Zinsen verhindern nachhaltige Kurserholung

Es ist das lange erwartete positive Signal, dass es Vonovia gelingt, seine Schulden inmitten der allgemeinen Immobilienkrise zu reduzieren. Der Verkauf ist Teil einer Kooperationsvereinbarung zwischen dem Branchenriesen und der Stadt Dresden vom April 2022. Das erklärte Ziel der Zusammenarbeit ist, gemeinsam mit einer Klimastrategie neue Quartiere zu entwickeln und Wohnungsbestände in städtische Hände zu übergeben.

Die Vonovia-Aktie reagierte auf die Neuigkeit mit einem Kursplus von gut +1% auf 20,73€. In den vergangenen zwölf Monaten hat sich der DAX-Titel in einem Band zwischen 14 und 28 € auf und ab bewegt. Insbesondere die Dividendenkürzung im Frühjahr hatte Anleger nicht geschmeckt und ließ das Papier in wenigen Wochen um ein Viertel abstürzen. Im Hochzinsumfeld wurden die Erholungsversuche seitdem mehrfach von plötzlichen Abverkäufen zurückgeworfen.

Wohnungsmangel garantiert

Der aus meiner Sicht einzige Grund, der Börsianer davon abhält, in Europas größten Immobilienkonzern zu investieren, ist die mangelnde Kenntnis des deutschen Markts. Wegen der besonderen Angebot-Nachfrage-Dynamik und Mietpreisregulierung habe ich keinen Zweifel daran, dass es hierzulande in den kommenden fünf Jahren eine erhebliche Wohnungsunterversorgungen geben wird, von der Vonovia und Co. unweigerlich profitieren werden.

Wenn die Bau- und Energiekosten steigen, stehen Bauträger, die Geld verdienen wollen, schließlich vor der Wahl: Die Kostensteigerungen an die Endkunden weitergeben oder ihre Entwicklungspläne stoppen. Unter den schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen mit hoher Inflation und schwächelnder Verbraucherstimmung ist es jedoch unwahrscheinlich, dass neue Wohnungen zu noch höheren Preisen verkauft werden können. Tatsächlich sinkt das Preisniveau seit dem Höchststand Anfang 2022.

Das Ergebnis ist, dass im laufenden Jahr nur etwa eine Viertel Millionen neuer Wohneinheiten auf den Markt kommen. Die Zahl dürfte sich in den Folgejahren noch weiter von ihrem langfristigen Durchschnitt von rund 300.000 entfernen, während die Zuwanderung von Flüchtlingen und Fachkräften die Bevölkerung jährlich um 600.000 Menschen wachsen lässt.

Ein Unterangebot ist für die absehbare Zukunft praktisch garantiert und wird sich nur noch verstärken, wenn es der Bundesregierung gelingt, ihren Vorschlag für eine strengere Mietpreisregulierung durchzusetzen, die nur weitere Bauträger abschrecken würde.

Das langfristige Kursziel lautet 40 €

Da, erstens, die Wohnungsknappheit die Preise hoch hält, wird ein großer Teil der deutschen Bevölkerung aus der Not heraus mieten, was wahrscheinlich zu einer weiterhin nahezu perfekten Auslastung von über 98% führen wird. Die geringe Anzahl von Wohnungen auf dem Markt wird zweitens wieder zu steigenden Preisen führen. Das dürfte schließlich darauf hinauslaufen, dass sich die Vonovia-Aktie abermals ihrem Net Asset Value von gut 40 € annähert.

Kurzfristig wird der Aktienkurs zwar weiterhin von den Zinserwartungen und der schlechten Branchenstimmung bestimmt werden; langfristig jedoch werden die Vermögenswerte des Unternehmens eine starke Anziehungskraft auf Investoren ausüben, was sich letztlich auch in der Bewertung widerspiegeln wird.