Vonovia, TAG Immobilien & Co.: Welche Aktie gewinnt?
Zuletzt haben die Aktionäre von Immobiliengesellschaften unter erheblichen Kursrückschlägen gelitten. Anleger stellen sich daher die Frage, ob ein Investment in die arg gebeutelten Immobilienunternehmen sinnvoll ist und welche Aktie mehr Potenzial bietet. Wir beleuchten die drei Immobilienwerte Vonovia, TAG Immobilien und LEG Immobilien.
Geschäftsmodelle unterschiedlich
Ein direkter Vergleich ist bei den drei Unternehmen kaum möglich, da sie auf verschiedenen Märkten im Inland und Ausland tätig sind. Ein weiterer Aspekt ist die Art der vermieteten Immobilienarten, die TAG Immobilien hat einen geringen Anteil an Gewerbeimmobilien.
Dennoch ist ein Vergleich sinnvoll, da die Haupttätigkeit in der Vermietung von Wohnimmobilien besteht.
Vonovia AG
Die Aktie der Vonovia (WKN: A1ML7J) hat seit Anfang 2022 insgesamt rund -65% ihres Wertes verloren und steht aktuell bei 17,90 €. Den Tiefpunkt von 15,60 € konnte sie hinter sich lassen und bewegt sie sich in einem Korridor von 16 bis 19 €.
Vonovia ist der größte deutsche Wohnungskonzern und verfügt über rund 548.400 Wohneinheiten, daneben verwaltet das Bochumer Unternehmen weitere 74.000 Wohnungen, die in Fremdbesitz sind. Vonovia ist mit 86% größter Anteilseigner an der Deutschen Wohnen AG, einem Immobilienunternehmen mit 158.000 Wohnungen. Die Marktkapitalisierung beträgt 14,2 Milliarden €.
Um die Gesamtverbindlichkeiten von 67 Milliarden € zu reduzieren und die Zinslast ebenfalls, wurden bereits Wohnungen im Wert von 560 Millionen € verkauft. Insgesamt sind 66.000 Wohnungen zum Verkauf vorgesehen. Das operative Ergebnis (FFO) im ersten Quartal verringerte sich um 10% auf 462,5 Millionen €.
Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender des Konzerns, beschreibt die Geschäftsentwicklung so:
In den ersten drei Monaten des Jahres war der Immobilienmarkt angespannt. Unser Kerngeschäft – die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien – ist gesund und entwickelte sich auch in diesem schwierigen Umfeld positiv. Das Vertriebsgeschäft war erwartungsgemäß rückläufig.
TAG Immobilien AG
Die Aktie der TAG Immobilien (WKN: 830350) hat seit Anfang 2022 einen Kursrückgang von -65% erlitten, von dem Tief im März mit 5,50 € hat sie sich wieder gut erholt und steht bei rund 8 €.
Die TAG Immobilien mit Sitz in Hamburg betreibt das Immobiliengeschäft in den B- und C-Regionen, das sind prosperierende Mittelstädte. Daneben baut der Immobilienkonzern sein Polengeschäft deutlich aus. Neben dem Bau und der Vermietung betreibt das Unternehmen auch den Verkauf der Neubauten. Insgesamt verfügt der Konzern über 86.000 Wohnungen. Die Marktkapitalisierung beträgt 1,4 Milliarden €.
Der operative Gewinn (FFO) im ersten Quartal reduzierte sich um 11% und lag bei 42,6 Millionen €. Das Konzernergebnis verbesserte sich aufgrund geringerer Steuern um 2,5% auf 33,1 Millionen €.
Claudia Hoyer, COO der TAG, kommentierte die Ergebnisse des ersten Quartals so:
Unsere starke operative Performance zu Beginn des Jahres 2023 bestärkt uns darin, unseren fokussierten Ansatz zum Leerstandsabbau und zur nachhaltigen Mietsteigerung in unserem deutschen Portfolio weiterzuverfolgen. In unserem polnischen Geschäft kristallisieren sich durch den Anstieg des Verkaufsvolumens einerseits und das starke Wachstum des Mietniveaus andererseits bedeutende Liquiditätszuflüsse heraus.
LEG Immobilien AG
Die Aktie der LEG Immobilien (WKN: LEG111) ist seit Anfang 2022 von 122 auf aktuell 51,20 € gesunken, damit beträgt der Kursrückgang -59%. Somit befindet sie sich immer noch in einem direkten Abwärtstrend.
Die LEG Immobilien SE mit Sitz in Düsseldorf verfügt über 167.000 Wohnungen und 1.600 Gewerbeeinheiten, die sich überwiegend in Nordrhein-Westfalen befinden. Darüber hinaus aber auch in anderen Bundesländern. Die Marktkapitalisierung beträgt 3,75 Milliarden €.
Die Nettokaltmieteinnahmen haben sich im ersten Quartal um 4,5% auf 206,3 Millionen € erhöht. Das operative Ergebnis (FFO) ist um 15% auf 103,2 Millionen € gesunken. Aufgrund der höheren Zinsbelastung der gesamten Verbindlichkeiten von 12,3 Milliarden € ist das Periodenergebnis um 37,7% auf 96,3 Millionen € gefallen.
Welches Potenzial haben die Aktien?
Insgesamt ist allen Aktien gleich, dass sie erhebliche Kursverluste hinnehmen mussten. Der Rückgang von LEG ist dabei deutlich geringer als bei den beiden anderen Gesellschaften.
Vonovia geht das Problem der hohen Zinsbelastung massiv an, indem die Gesamtschulden durch hohe Wohnungsverkäufe abgebaut werden. Ein erheblicher Anteil der Verbindlichkeiten resultiert aus der Übernahme der Deutschen Wohnen AG.
Bei den beiden anderen Gesellschaften sind ebenfalls Verkäufe zum Schuldenabbau geplant. TAG legt den Schwerpunkt auf die Reduzierung des Leerstandes. LEG hat mit 42,5% die höchste Eigenkapitalquote der drei Unternehmen, plant aber auch, 5.000 Wohnungen zu verkaufen.
Vonovia mein Favorit
Obwohl Vonovia auf den ersten Blick mit einem Schuldenberg von 67 Milliarden € am meisten unter der Zinslast leidet, ist diese Aktie dennoch mein Favorit.
Der Grund hierfür ist einerseits, dass sie der Marktführer ist und zudem der größte Anteilseigner am zweitgrößten deutschen Immobilienunternehmen, der Deutschen Wohnen AG. Sie ist von den drei Gesellschaften im größten Segment, dem DAX, vertreten.
Wichtiger für meine Einschätzung ist allerdings, dass Vonovia den Schuldenabbau am stärksten angeht. Das dürfte die künftigen Ertragsaussichten deutlich verbessern. Mittelfristig halte ich einen Kurs von 25 € für realistisch, dies entspricht einem Potenzial von rund +38%.
Bei den beiden anderen Werten bin ich ebenfalls nicht pessimistisch eingestellt. Das Schlimmste dürfte überstanden sein, die Marktkapitalisierung ist bei allen angemessen.
Der Immobilienmarkt bleibt weiterhin aussichtsreich, da deutlich weniger Wohnungen gebaut werden als benötigt. Dies führt weiter zu Mieterhöhungen. Das bisherige Geschäftsmodell der vollständigen Fremdfinanzierung funktioniert so nicht mehr, künftig wird daher vermehrt in renditestarke Immobilien investiert.
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